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《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》

浏覽: 發布時間:2019-02-21 10:44:18

  爲規範國有建設用地使用權出讓地價評估行爲,3月9日,國土資源部辦公廳印發通知要求,自4月9日起施行《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》(簡稱《規範》),《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範(試行)》同時停止執行。通知明確,各地自行出台的出讓地價評估政策與《規範》不符的,以《規範》爲准。4月9日前已經受理至4月9日仍未出具土地估價報告的,可按《規範》執行。

  據了解,在確保正常地價機制和客觀公正的前提下,爲鼓勵盤活存量低效用地、增加租賃住房用地供應、促進多主體供地,《規範》在原試行規範基礎上進行了適當修訂。

  《規範》要求,土地使用權出讓地價評估至少須采用兩種評估方法。運用收益還原法時,應調查比較市場實例後得出土地收益,用于測算收益水平的比較實例不少于3個,以當前市場客觀費用確定各項費用;運用市場比較法時,要在綜合分析當地土地市場近3年交易實例的基礎上,優先選用正常市場環境下的交易實例,原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例;運用成本逼近法時,國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類專項資金包括農業土地開發資金、國有土地收益資金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉建設用地增減挂鈎節余指標等指標流轉費用,不得計入土地成本。

  《規範》明確了場地未通平或通平不完全、特定條件的招拍挂出讓、協議出讓等特殊情況的評估要點。出讓時約定租賃住宅面積比例的,以市場正常租金水平爲依據測算相應比例的不動産價值。已出讓土地補繳地價款的,估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點爲准。調整容積率的,需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建築面積,樓面地價按新容積率規劃條件下估價期日的樓面地價確定。容積率調整前後均低于1的,按容積率爲1核算樓面地價。調整用途的,需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建築面積。工業用地調整用途的,需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建築面積,減去現狀工業用地價格。多項用地條件同時調整的,應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額,合並計算應補繳地價款。

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